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台湾老板大陆炒房 一套房收益超工厂一年纯利  

2012-08-19 06:44:52|  分类: 经济信息 |  标签: |举报 |字号 订阅

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华商日报记者 刘力图 广州报道

“那时候的我心里很伤感,二十多年来辛辛苦苦办工厂,最后还是不能妥当安排好那些一直跟着我的人。”台湾商人苏星(化名)感叹道,今年4月他关闭工厂并遣散工人时,有一对跟着他近10年的夫妇苦苦地求着自己,“老板,我们能不能继续跟你,做房地产,做什么都行。”

苏星投身房地产始于2007年,他回忆,最初只为供养自己的工厂,随后他发现,“一套房子的收益回报比工厂一年的纯利润还高”,今年他终于结束了20年制造业生涯,专心做大陆的房地产投资。

“这是很多大陆和台湾商人迫不得已的选择。”苏星无奈地对记者说,弃实业投资房地产,是很多珠三角企业主普遍的做法。

开工厂不如炒房

台湾商人苏星1989年便到东莞创办玩具厂和电子配件厂,最风光的时候,他曾在珠三角地区拥有5家出口制造工厂,用他的话来形容,“管着几千名员工的口粮。”

但是,工厂的效益从2006年底开始走下坡路,“订单明显开始减少,库存有一部分出不去,现金流十分紧张。”苏星回忆,玩具厂以往每年的订单都能保持在8000万件以上,然而,2007年底,光是库存就有4000万件,“当年的利润被腰斩了。”

眼看着身边众多代工企业倒闭,苏星很快就意识到要储备粮草过冬。首先,他想到银行,“那年头,还可以从银行把钱借出来,虽然不是很多,起码能把资金周转部分都基本解决。”

然而,就在那一年,苏星需要准备近1000多万元为前两年预订的新生产线余额埋单,“不能不要,要是生产提高不上来,厂子今后发展都会有问题。”手里只有600万元现金的苏星正在咬紧牙关四处筹钱,可是那年头谁都缺钱。

于是,苏星想到了卖掉手上的商铺和在广州、深圳的房子,“我卖了5个商铺,资金回收了200多万,然后卖了深圳的3套房子还有广州的4套房子,那时候房价不是很高,总共才卖了不到600万。”

2008年之后,苏星手中只要有闲置的资金,便陆陆续续地买入了厂房、商铺和住宅。没想到,房地产又成了他和工厂的救命稻草。

“我以为2008年金融危机是最糟糕的时候,没想到两年后情况更加恶化。”苏星开始给记者数着工厂从2010年底开始的各种“倒霉账”,工厂的订单每况愈下,2011年相比2010年减少了四分之一。

与2008年不一样,3年后,原材料上涨、人工成本攀升让苏星头疼不已。“2011年以来,工人工资上涨15%,市场原材料价格上涨了25%,有些厂子场地是租回来的,租金突然就涨了10%,加工企业谁都喊苦,谁都吃不消。”

此外,税收也让苏星烦恼。相比较台湾的增值税只有5%,大陆则是17%,而台湾的企业所得税是17%,大陆则是25%。“我的一些厂能够获得所得税5%的减免,但各种费各种款,又把这笔款填平了。”苏星称,这些税费在企业的收益比例中占得太大。

苏星用了“惨不忍睹”来形容5个厂去年的利润,他称,只剩下一个电子加工厂还能勉强盈利10%,其他的只能保本,或者亏损6%左右。

眼看着工厂亏损的窟窿越来越大,苏星再次陷入了找钱的漩涡中。

他苦笑道,身边做出口企业的朋友跟他的景况差不多。他称,类似他这样的工厂,毛利能有10%左右就不错。不仅要还银行贷款利息,还需支付员工工资、福利,缴增值税、地方税费、营销支出还有物流费用都是大的支出。“销售额上亿元的工厂,利润差不多只剩两百万左右。要是碰到上下游的垫付款不能兑现,货款回收难,那这一年就白赚了。”

房地产的稻草力量

与2008年不同的是,在这轮危机中,苏星很难顺利从银行借钱,他从银行的朋友处得知,政府对制造类工厂,特别是民营企业背景的,一律“关水龙头”。在与各个部门打交道的同时,他察觉到政府的支持力度已经远远大不如前,类似于“效益这么低,很难帮”、“你们这样的工厂有很多,大家都苦”的话,苏星从他们那里听到数十遍。

“我的工厂能抵押的资金十分少,别人一看账面数目就否决,最后,还是我手上的房契、房地产项目资产证明帮我顺利借上钱。”苏星靠着抵押数套住宅、商铺还有厂房,从银行借来了2000万。

拿到贷款后,苏星就盘算着,如果直接投入工厂,收益回报连利息都不能付完。想起这几年的投资经验,苏星把这些钱投入了房地产市场。

谈及近几年投资房地产的经验,苏星的眉头才开始有些放松。从2008年以来,苏星在北上广深以及珠三角一些城市购入了50多套住宅,还有20多个厂房以及数十个商铺。“囤了不到半年,价值就翻番”的情况在苏星的投资过程中并不少见,他回忆道,购入的所有物业,都稳赚不赔,回报率往往能达到30%以上,翻一倍至两倍的也时有发生。

于是,他把从银行贷来的钱分开投资,其中一部分在去年中旬买入了两栋别墅,没想到短短半年后,在楼市不景气的情况下,市值竟也能增加20%,“光是拿出赚到的一部分,就可以支付银行的利息,其余的就继续给工厂输血。”另外一部分,他与朋友合作入股了珠三角某房企的房地产项目,“目前收益是可以保障的,有9%。”

眼看着多个厂子经营不善,即使苏星不断地输血也无法扭转盈利微薄甚至亏损的局面,他从去年年底开始,就开始把工厂转让,“亏损的就卖个基本价钱,如果还有盈利的,就在还没亏损前,卖个好价钱,争取给员工一笔可观的遣散费。”

从转卖数十套物业赚取工厂的周转资金,到依靠投资房地产获得稳定的收益,苏星进入了大陆房地产投资的下半场:继续坐拥各地物业,主力在豪宅市场,然后以股权投资的方式投资住宅地产和商业地产项目。



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